'영끌’ 말고 투자로 집 사는 시대? 지분형 모기지 해부하기

‘영끌’ 말고 투자로 집 사는 시대? 지분형 모기지 해부하기

10억짜리 집, 현금 1억 5천만 원으로 가능? ‘지분형 모기지’가 바꾸는 내 집 마련 공식

안녕하세요! 오늘은 집값이 부담스럽고, 대출은 어렵고, 영끌은 더는 하고 싶지 않은 우리 같은 사람들을 위한 신개념 제도, 바로 ‘지분형 모기지’에 대해 이야기해보려 해요. 뉴스에서 처음 접했을 때 ‘정말 이렇게 집을 살 수 있다고?’ 싶었는데, 알고 보면 꽤 현실적인 시도더라고요. 특히 금융당국이 6월 중 로드맵을 발표한다고 하니, 부동산 시장에 어떤 파장을 줄지 미리 알아두면 좋겠죠? 오늘 포스팅에서는 지분형 모기지의 원리부터 장단점, 리스크까지 차근차근 살펴봅니다.

목차

1. 지분형 모기지란 무엇인가? 2. 내 집 마련 방식, 어떻게 달라지나 3. 공유형 모기지와의 차이점 및 리스크 4. 공공부채 전가 우려와 제도 한계 5. 실제 시장 반응은 어떨까? 6. 한국형 뉴리츠까지, 미래 주거 모델의 변화

 

1. 지분형 모기지란 무엇인가?

지분형 모기지는 주택금융공사(HF)가 주택 지분 일부를 보유하고, 나머지 금액만을 소비자가 부담하여 집을 구매하는 구조입니다. 쉽게 말해, 내 돈이 부족해도 국가가 '공동 구매자'처럼 함께 집을 사주고, 나는 지분만큼 월세(임대료)를 내며 살 수 있는 방식이죠. 이 제도는 집값의 일부만 있어도 내 집 마련이 가능하다는 점에서 '영끌 대출'의 대안으로 주목받고 있습니다.

2. 내 집 마련 방식, 어떻게 달라지나

기존 방식과 지분형 모기지를 비교해보면, 자금 부담 구조 자체가 다릅니다. 아래 표는 10억 원짜리 아파트를 구매할 경우의 자금 조달 예시입니다.

구분	기존 방식	지분형 모기지
총 주택가격	10억 원	10억 원
은행 대출 (LTV 70%)	7억 원	3.5억 원
현금 부담	3억 원	1.5억 원
HF 투자 지분	없음	5억 원

지분형 모기지를 활용하면

현금 1억 5천만 원

만으로도 집을 살 수 있으며, 지분은 추후 점진적으로 늘려갈 수 있는 방식입니다.

3. 공유형 모기지와의 차이점 및 리스크

2013년 도입되었던 공유형 모기지와는 몇 가지 중요한 차이가 있습니다. 이번 지분형 모기지는 특히 다음과 같은 특징이 있습니다:

• 공공기관이 직접 지분 투자자로 참여
• 시세 차익은 지분 비율대로 분배
• HF 지분에 대해 연 2% 수준의 임대료 납부
• 집값 하락 시 손실은 HF가 떠안는 구조

결국 리스크는 공공기관이 안게 되며, 지속 가능성이나 제도 안정성에 대한 검토가 반드시 필요하다는 점에서 과거 정책과 동일한 실수를 반복하지 않도록 해야 합니다.

반응형

 

4. 공공부채 전가 우려와 제도 한계

지분형 모기지가 실행되면 가계부채는 줄어들 수 있지만, 그 부담은 공공부문이 떠안는 구조가 됩니다. 예를 들어, 집값이 하락할 경우 HF는 자신의 지분 비율만큼 손실을 감수해야 합니다. 이는 결국 국민 세금으로 메워야 할 수도 있는 구조죠.

또한 구체적인 재원 조달 방안이 아직 명확하게 공개되지 않아 “아랫돌 빼서 윗돌 괴기” 식의 한계가 있다는 지적도 있습니다. 제도 도입 자체보다

지속 가능성과 회수 구조

에 대한 고민이 필요합니다.

5. 실제 시장 반응은 어떨까?

2013년 박근혜 정부 당시 ‘공유형 모기지’도 초기에는 큰 관심을 받았지만 결국엔 인기 급락을 경험했습니다. 그 이유는 집값 상승기엔 시세 차익을 나눠야 한다는 구조적 한계 때문이었죠. 현재도 이 같은 구조라면 실수요자의 관심이 얼마나 이어질지는 미지수입니다.

지분형 구조	시장 반응 예상
시세 상승기	차익 공유 구조로 인한 매수자 관심 감소
시세 하락기	공공기관 손실 가능성 증가

6. 한국형 뉴리츠까지, 미래 주거 모델의 변화

지분형 모기지 외에도 최근 떠오르고 있는 모델이 바로 ‘한국형 뉴리츠’입니다. 이는 주택을 소유한 리츠(REITs)에 개인이 지분을 투자하고, 해당 주택에 거주하는 구조예요. 투자자이면서 동시에 세입자인 셈이죠.

• 배당 수익으로 임대료 일부 상쇄
• 지분 매각을 통한 시세 차익 확보 가능
• 주거와 투자, 두 마리 토끼를 잡는 구조

물론 세부적인 설계와 재고 주택 관리방식 등이 필요하겠지만, 기존 소유 중심 사고에서 ‘유연한 거주+투자’ 모델로 바뀌는 흐름을 보여주는 사례입니다.

자주 묻는 질문

지분형 모기지로 정말 1억 5천만 원으로 집을 살 수 있나요?

조건에 따라 HF가 최대 50%까지 지분을 투자할 경우, 대출 포함 현금 1.5억 원 수준으로 집을 마련할 수 있습니다.

HF가 지분을 가진 집에 살면 월세도 내야 하나요?

네, HF 지분에 대해 연 2% 수준의 임대료를 부담해야 합니다.

향후 지분을 내가 다 사들일 수 있나요?

가능합니다. 향후 자금 사정에 따라 HF 보유 지분을 단계적으로 매입할 수 있는 구조입니다.

집값이 오르면 시세 차익은 누구 것이 되나요?

매각 시점의 시세 차익은 매수자와 HF가 보유 지분 비율대로 나눠 갖습니다.

집값이 떨어지면 누가 손해를 보나요?

HF는 후순위 투자자로서 손실을 먼저 떠안는 구조입니다. 공공 부담이 커질 수 있습니다.

한국형 뉴리츠는 지분형 모기지와 어떤 차이가 있나요?

뉴리츠는 임대 중심 모델로, 투자자이자 세입자로 참여하며 배당을 통해 임대료 일부를 상쇄할 수 있습니다.

‘영끌’은 이제 그만, 이제는 새로운 방식으로 내 집 마련을 고민해야 할 때입니다. 지분형 모기지는 무리한 대출 없이도 주택 구매 기회를 만들 수 있는 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 물론 아직 제도적으로 보완해야 할 점도 많지만, 변화의 방향은 분명히 ‘유연한 주거’입니다. 여러분은 어떻게 생각하시나요? 댓글로 의견 나눠주세요. 글이 유익하셨다면 공감, 공유 부탁드릴게요!

Tags: 지분형모기지, 내집마련, 주택금융공사, HF투자, 공공임대, 영끌대안, 공유형주택, 부동산정책, 모기지제도, 뉴리츠

토지거래허가제까지? 부동산 뉴노멀을 알아보세요