지방 건설사 도산 위기, 정부 매입 정책이 해답이 될 수 있을까?
지방 미분양 주택이 사상 최대치로 급증하며 건설업계의 유동성 위기가 심각해지고 있습니다.
정부는 LH 매입과 CR 리츠 도입 등으로 대응하고 있지만, 이는 일시적 해소에 불과하다는 지적이 이어지고 있습니다.
특히 오는 7월 시행 예정인 스트레스 DSR 3단계는 수요를 더 위축시킬 가능성이 있어 지역 맞춤형 대책의 필요성이 제기되고 있습니다.
악성 미분양 2년 새 184.7% 폭증…70% 이상은 지방에 집중
최근 통계에 따르면 '준공 후 미분양 주택'이 2년 만에 2만1480호로 급증했으며,
이 중 70% 이상이 지방에 집중돼 있습니다. 이는 단순한 일시적 부진이 아니라
구조적 시장 침체의 징후로 해석됩니다. 지방 건설사들의 법정관리 신청도 늘고 있어
지역 기반 건설 생태계 붕괴 우려가 커지고 있습니다.
할인 분양, 마케팅 총력전에도 해소 어려운 공급 과잉
대구 지역에서는 '반고개역 푸르지오'와 '힐스테이트 황금역리저브' 등
다수 단지가 최대 1억 원 수준의 할인 분양 전략을 내세우고 있지만
주택 수요 자체가 얼어붙은 상황에서 공급 물량을 소진하기엔 역부족입니다.
결국 이는 건설사 유동성 악화를 가속화시키는 결과로 이어지고 있습니다.
LH 매입과 CR 리츠…단기 대응책일 뿐, 구조적 해결은 미흡
정부는 LH를 통해 3000가구 규모의 준공 후 미분양 매입에 나서고 있으며,
CR 리츠를 활용해 대구 미분양 288가구를 인수하는 방식도 추진 중입니다.
| 대응책 종류 | 매입 규모 | 지역 대상 |
|---|---|---|
| LH 매입 | 3536가구 신청 | 전국 지방 |
| CR 리츠 1호 | 288가구 | 대구 |
하지만 이는 극히 일부 물량에 한정된 대책으로, 미분양 누적을 막기 위한
지속 가능하고 광범위한 정책 설계가 절실한 상황입니다.
7월 DSR 3단계, 미분양 해소에 찬물될 우려
2025년 7월부터 시행될 스트레스 DSR 3단계는 대출 규제를 더욱 강화해
주택 구매 수요가 더 위축될 가능성이 높습니다.
이는 현재도 심각한 지방 미분양 해소에 추가적인 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.
고하희 연구위원은 "현재 대출 규제를 지역별로 차등 적용해야 하며,
지방에는 보다 완화된 조건을 도입할 필요가 있다"고 주장했습니다.
정부도 이에 따라 수도권은 예정대로 시행, 지방은 유예 또는 완화를
검토 중인 것으로 알려졌습니다.
본질적인 해법은 ‘지역 맞춤형 공급 조절’과 ‘수요 회복’에 있다
지방 미분양 문제는 단지 매입이나 일시적 지원으로 해결될 수 없습니다.
지역 인구 감소, 산업 약화, 공급 과잉이라는 구조적 문제에 기반한 위기인 만큼
장기적 수요 회복을 위한 일자리 창출, 교통 인프라 확충, 생활 여건 개선 등이 병행돼야 합니다.
또한 공급 계획도 수요 예측에 기반한 전략적 축소가 필요하며,
이를 통해 시장의 균형을 맞추지 않으면 미분양은 계속 누적될 수밖에 없습니다.
지방 건설시장 생존 위한 정책 방향은?
지금 필요한 것은 단기 미봉책이 아닌 지방 건설업 생태계를 살리는 종합 대책입니다.
정부는 스트레스 DSR 유예 외에도, 지방은행을 통한 저금리 주택담보대출 지원이나
지자체와 연계한 청년·신혼부부 임대주택 전환 등 다양한 방법을 모색할 수 있습니다.
| 제안 정책 | 주요 내용 | 예상 효과 |
|---|---|---|
| DSR 차등 적용 | 지방 완화, 수도권 유지 | 수요 위축 방지 |
| 공급 조절 | 미분양 많은 지역 신규 사업 제한 | 공급 균형 |
| 리츠 확대 | 공공+민간 혼합 리츠 활성화 | 유동성 확보 |
결론: 미분양은 '시장 왜곡'의 경고등…지방 회복 없인 부동산 정상화도 없다
지방 미분양의 급증은 단순한 시장 침체가 아니라 심각한 시장 왜곡의 신호입니다.
이 문제를 방치한다면 건설업 붕괴, 금융시장 불안, 지역 경제 위기로 연결될 수 있습니다.
정부는 단기 매입이 아닌 시장 신뢰 회복과 수요 자극을 위한 정책 패러다임 전환에 나서야 할 때입니다.
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