“19억이 바닥, 지금은 31억”…은마·압구정 일반분양가 ‘충격 수준’
평당 8000만원, 84㎡에 27억… 강남권 재건축 단지들의 분양가 현실이 상상 그 이상입니다.
안녕하세요. 오늘은 부동산 뉴스 중에서도 유독 시선이 쏠렸던 강남권 재건축 분양가 이슈를 정리해보려 합니다. 대치동 은마와 압구정 2구역 등 전통적인 ‘랜드마크’ 단지들이 일반분양가를 평당 8000만원대로 잡고 있다는 소식이 전해졌습니다. 고분양가 논란은 물론, 기존 소유주와 수분양자 사이의 희비도 엇갈릴 전망인데요. 실제 수치와 의미, 시장 파장까지 정리해볼게요.
목차
강남권 재건축 분양가, 진짜 평당 8000?
지금까지 최고가 분양은 청담 르엘의 평당 7563만원이었지만, 이번에 강남 대장 단지인 은마와 압구정2구역에서 ‘평당 8000만원’이 예고되며 시장을 충격에 빠뜨렸습니다. 공급면적 34평, 전용면적 84㎡ 기준으로 계산하면 일반 분양가가 무려 27억원대입니다. 이제 강남 재건축 분양은 수십억 단위가 기본이 되어가고 있죠.
은마 아파트, 19억에서 31억까지
| 시점 | 전용 76㎡ 실거래가 |
|---|---|
| 2022년 10월 | 19억 9000만원 |
| 2025년 최근 | 31억원 (역대 최고가) |
한때 ‘20억 이하’로 떨어졌던 은마가 다시 30억을 넘기며 강남 재건축의 강력한 회복세를 보여주고 있습니다. 이 흐름 속에서 분양가 책정도 자연히 상한선을 높이고 있는 것이죠.
추정 비례율이란? 은마는 94%, 압구정은 61%
- 비례율이란 기존 조합원 분담금과 새 아파트 가치의 비율
- 100% 이상이면 환급, 100% 미만이면 추가 분담
- 은마는 94.22% → 1억원 추가 분담금 필요
- 압구정2구역은 61.11% → 추가 부담 더 큼
추정 비례율은 재건축 조합원에게 매우 민감한 수치입니다. 은마는 꽤 높은 편이라 분담금이 상대적으로 적지만, 압구정은 비례율이 낮아 수십억 추가 부담이 생길 수 있어요.
압구정2구역도 평당 8000, 은마와 같은 수준?
강남 재건축의 상징 같은 은마와 압구정2구역. 이번 분양가 산정에 따르면 두 곳 모두 평당 8000만원선으로 예측되며 거의 비슷한 수준을 형성할 전망입니다. 단, 비례율 차이로 인해 조합원들의 부담은 압구정이 훨씬 크다는 평가예요.
목동은 6000? 지역별 격차 심화
| 재건축 단지 | 평당 분양가 추정 |
|---|---|
| 대치 은마 | 8000만원 |
| 압구정2구역 | 8000만원 |
| 목동 재건축 | 6000만원 |
지역별 재건축 분양가 편차는 심화되는 양상입니다. 강남권은 초고가 분양으로 진입장벽이 높아지고 있고, 목동처럼 비교적 ‘합리적인 가격’이 예상되는 지역은 실수요자들의 관심이 더욱 집중될 가능성이 커졌어요.
실수요자와 투자자, 어떤 전략이 필요할까?
- 실수요자라면 비례율 높은 단지 주목 (분담금 부담 ↓)
- 투자자라면 향후 분양가 상한제 리스크 분석 필수
- 대출 여력, 조합원 분양권 회전율 등도 고려해야
이제는 단순히 ‘강남이니까 오른다’는 접근보다는, 비례율·분담금·지속 가능한 실거주 가치 등을 꼼꼼히 따지는 전략이 필요합니다. 가격은 높아졌지만 불확실성은 여전히 존재하니까요.
업계 추산에 따르면 전용 84㎡ 기준으로 약 27억원대, 평당 8000만원 수준입니다.
비례율은 조합원의 기여 대비 새 아파트 가치 비율을 의미하며, 100% 이하면 추가 분담금을 내야 합니다.
네, 분양가는 은마와 비슷하지만 비례율은 61%대로 조합원 부담은 더 큽니다.
입지·사업 속도·상품성 차이 때문입니다. 목동은 아직 강남권 수준의 수요와 프리미엄이 형성되지 않았어요.
비례율이 높은 단지를 선호하거나, 목동처럼 비교적 진입 가능한 지역을 노리는 전략이 유리합니다.
강남 재건축 단지들의 분양가가 평당 8000만원 시대에 접어들면서, 이제는 ‘강남에 산다’는 게 더 이상 단순한 로망이 아닌 철저한 재무계획 없인 불가능한 일이 되어버렸습니다. 은마, 압구정뿐만 아니라 이 흐름은 다른 지역에도 파장을 일으킬 수밖에 없습니다. 여러분은 이 현실, 어떻게 받아들이고 계신가요? 실거주냐 투자냐, 여전히 강남이냐 다른 대안지역이냐... 댓글로 여러분의 의견을 나눠주세요!
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