"경매는 허가 안 받아도 된다니까요!" 실거주 의무 없는 틈새시장을 찾아 투자자들이 몰리고 있습니다.
안녕하세요. 오늘은 요즘 부동산 시장에서 아주 핫한 주제, 토지거래허가구역 내 아파트 경매 열풍을 주제로 이야기해볼게요. 토허제(토지거래허가제) 규제가 빡빡해지자, 규제를 피할 수 있는 경매시장이 반사이익을 톡톡히 보고 있거든요. 강남, 송파, 서초, 용산… 이 쟁쟁한 지역 아파트들이 경매로 나오자 수십 명이 응찰하는 진풍경이 벌어졌습니다. 이유와 현장 분위기, 투자자라면 주의할 점까지 꼼꼼하게 풀어드릴게요.
목차
왜 경매시장만 규제 안 받을까?
토지거래허가구역에서는 일반 매매 시 실거주 2년 의무, 자금조달계획서 제출, 관할 구청 허가 등의 까다로운 조건이 필요합니다. 그러나 경매로 낙찰받으면 이런 규제들이 적용되지 않아요. 허가를 받을 필요도, 실거주를 약속할 필요도 없는 셈이죠. 이 틈을 노린 외지인과 투자자들이 빠르게 움직이기 시작했습니다.
대치·잠실·청담, 경매장 풍경은?
| 단지명 | 감정가 | 낙찰가 | 응찰자 수 |
|---|---|---|---|
| 대치우성1차 125㎡ | 28억1000만원 | 32억5000만원 | 9명 |
| 잠실 리센츠 84㎡ | 23억9000만원 | 29억7000만원 | 22명 |
| 청담건영 101㎡ | 30억3000만원 | 38억1132만원 | 17명 |
감정가보다 수억 원씩 웃돈을 얹어 낙찰되는 사례가 속출하고 있습니다. ‘조금만 저렴하면 낙찰받겠다’는 생각으로 입찰했다가는 오히려 시장가보다 비싸게 사는 셈이 될 수도 있으니 신중해야 해요.
낙찰가율 120%? 경매가 더 비싼 이유
최근 강남3구·용산구 아파트 경매 평균 낙찰가율은 무려 103%를 기록했습니다. 심지어 리센츠, 청담건영 같은 인기 단지는 낙찰가율이 120%를 넘었어요. 왜 이런 일이 벌어질까요?
- 토지거래허가 규제를 피할 수 있는 희소성
- 실거주 의무 없이 투자·임대 가능
- 대출 규제 영향 없이 자금 마련 가능
- 강남권 입지 가치에 대한 기대 심리
특히 "이번이 마지막 기회일지도 모른다"는 조급함이 몰리면서 낙찰가가 치솟은 경우가 많습니다. 하지만 무리한 입찰은 금물! 현 시세, 입주 가능성, 추가 비용(명도 비용 등)을 꼼꼼히 따져야 해요.
투자자 주의사항, 경매도 리스크 있다!
- 낙찰가 외에도 취득세, 중개수수료, 명도 비용 추가 발생
- 세입자 인도 소송 등 예상치 못한 분쟁 위험
- 자금조달계획서 제출 의무는 없지만 금융비용 부담 고려해야
"경매니까 무조건 싸다"는 편견은 버리세요. 낙찰가율이 100%를 넘는 시장에서는 오히려 리스크가 더 커질 수도 있습니다. 특히 현금 여유 없이 무리한 입찰은 정말 위험합니다.
경매는 자발적 거래가 아니라 강제집행이기 때문에 허가 규제의 대상이 아닙니다. 실거주 의무도 없습니다.
규제 없이 거래할 수 있는 희소성과 강남권 입지 가치 기대심리 때문입니다. 특히 투자 수요가 몰리고 있어요.
대금 완납 후 등기 완료되면 가능합니다. 다만 명도 문제나 기존 세입자 상황은 꼼꼼히 확인해야 해요.
취득세, 명도 비용, 대출 이자, 중개수수료 등이 별도로 발생합니다. 총 비용 계산은 필수입니다.
토지거래허가제 규제가 유지되는 한 당분간 이어질 가능성이 높지만, 금리나 경기 변화에 따라 변동성은 클 수 있어요.
토지거래허가구역이 늘어나면서 경매 시장이 예상치 못한 '틈새 투자처'로 부상했네요. 하지만 낙찰가가 높아진 지금, 경매도 결코 쉬운 게임은 아닙니다. 리스크와 비용을 꼼꼼히 따지고, 신중한 전략으로 접근해야 해요. 여러분은 요즘 경매 시장, 어떻게 보고 계신가요? 댓글로 생각을 공유해주세요. 여러분의 경험과 의견도 기다리고 있습니다!
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